077-5276000
ליווי אישי להשקעות נדל"ן

השקעה בעיתות משבר

כמויות דיו עצומות כבר נשפכו על המשבר הנוכחי. משבר, שפעם ראשונה מזה למעלה ממאה שנים, מאגד בתוכו מספר משברים מאתגרים: משבר בריאותי, חברתי וכלכלי מאתגרים.

במהלך שלושת העשורים בהם מצוי אני בעולם הנדל"ן ראיתי, עברתי, נפלתי וקמתי מכמה משברים בסדר גודל דומה. לא כאלו, חלילה, שאיגדו 'מודולים' בריאותיים אך משברים פיננסיים וחברתיים בסדר גודל דומה בעלי מאפיינים עולמיים.

עיקר הוני האישי, כמו גם הונם של מאות רבות של משקיעים אותם ליוויתי במרוצת השנים, צמח ונוצר במשברים. למשברים פיננסיים יש מאפיינים דומים שאם רק נדע ונבין את הרציונאל העומד בבסיסם ונאזור (מעט) אומץ, נדע לנצל לתועלתנו ולרפד את חשבון הבנק שלנו בצורה יפה.

משבר פיננסי לעולם מגיע בהפתעה. תמיד יהיו נביאים כאלו ואחרים שיגידו 'אמרנו והתרענו' אך, גם אם הדבר נכון, על כל מומחה כזה יהיו הרבה מאוד מומחים שלא יצפו את המשבר.

ניתן לדמות משבר פיננסי להליכה רגועה ביום שמשי בטיילת של ת"א כשלפתע, ללא התראה וללא כל מידע מטאורולוגי, תופסת אותנו סופת ברקים וגשם חזק בעקבותיה. הדבר הראשון שנעשה הוא לרוץ מיד לתפוס מחסה עד יעבור זעם ועד שיפסק הגשם. מי שנתפס לא מוכן (כמעט כולם), נרטב ובעודו רועד מקור מנסה לפלס את דרכו חזרה לרכב ומשם הביתה.

לעומת זאת, מי שבמקרה נשא עימו מטריה וג'קט מחמם, יוכל להמשיך עד לבית הקפה הקרוב ושם להתענג, בעודו יבש ולבוש היטב, מקפה וקינוח בעודו מביט במראה המלבב של הגשם.

ממש כמו במשל לעיל, גם במשבר פיננסי יש מפסידים ומרוויחים. המרוויחים הגדולים בכל משבר פיננסי, גדול ככל שיהיה, הם בעלי המזומן או אלו המצויידים ביכולת לקבלת אשראי בנקאי. המזומן והאשראי הבנקאי הם המעיל והמטריה של יום גשום.

המשבר הגדול האחרון שחווינו היה משבר הסאב-פריים של 2008. משבר זה, ממש כמו הקורונה מבחינה פיננסית, התחיל באזור מסויים בעולם (ארה"ב) ומשם התפשט כמגיפה לשאר מדינות העולם. ממש כמו הקורונה, גם למשבר 2008 היתה פגיעה בעוצמות שונות בכל מדינה בעולם.

בהתייחס לעולם הנדל"ן, הפגיעה הקשה ביותר בארה"ב היתה במדינות רצועת השמש (הדרומיות), מדינות אירופה המזרחית וחלק ממדינות מרכז אירופה (וכמובן שאר העולם). חלק מהמדינות הציגו פגיעה משמעותית נמוכה מעמיתיהם (ישראל, צרפת, גרמניה) אך למרות האמור, ניתן להבחין במספר תופעות משותפות לרוב מדינות העולם המערבי:

1.   בתקופה ראשונית של מספר חודשים מתרחש קיטון משמעותי בכמות העסקאות ובעקבותיו מציג השוק ירידות מחירים חדות

2.   לאחר תקופה זו, משנה השוק מגמה בבת אחת ומתחיל בעליות מחירים חדות

3.   מחירי הנכסים, בחלק ניכר מהמדינות, לאורך השנים עובר בצורה חדה את מחירי הנכסים לפני המשבר בכדי להבין את התופעה, אצרף, כדוגמא, את גרף השתנות המחירים באי הבריטי:

כל מדינה מייצגת גרף מחירים שונה. בנוסף, קיימת שונות גבוהה בין האזורים אך המאפיינים שהזכרתי לעיל מתייחסים לחלק עיקרי מהשווקים המערביים: ירידת מחירים הנובעת מכמות עסקאות קטנה וביקושים נמוכים, היפוך מגמה ועליית מחירים חדה בעקבותיה.

השוק הבריטי, כדוגמא, מייצג נאמנה את המודל המשברי: ירידות מחירים חדות בתקופה קצרה ולאחריה עליות חדות לאורך תקופה. בטווח הרחוק מתקיימת השבחה מהותית של מחיר הנכס שמתווספת לתשואה השוטפת המתקבלת מהשכרת הנכס לאורך השנים.

ממש כמו בדוגמת הגשם, עיצומו של המשבר הכלכלי- 'עין הסערה', מאופיין בחוסר וודאות של השוק ולכן גורם לעיקר האוכלוסייה -  מוכרים וקונים, להתכנסות עצמית בדל"ת אמותינו ולחוסר פעילות. השוק מאופיין במיעוט עסקאות, תחושת הבטחון של המוכרים נמצאת במגמת ירידה ולכן מי שהתחייב על רכישה של נכס אחר או מי שמצבו הפיננסי מחייב לממש נכס (למכור), יתפשר וימכור את הנכס במחיר מופחת משמעותית ממחיר השוק ערב המשבר וזו הסיבה לירידה חדה במחירי עסקאות.

התקופה הראשונה שמגיעה מייד אחרי קרות המשבר, מייצרת הזדמנויות השקעה יחודיות שנעלמות בבת אחת ברגע וככל שהמצב מתבהר. יש להזהר מהאמונה כי יש להמתין לתום הירידות על מנת 'לרכוש בזול'- לעולם לא נוכל לזהות את נקודת המינימום. את זו האחרונה נזהה רק לאחר שינוי מגמה
מהותי בשוק שיבטל את היכולת לרכוש מתחת למחיר השוק.

על מנת להמחיש את האמור, אתן דוגמא בפועל של נכס שרכשנו בעיצומו של המשבר בארה"ב.

הנכס נרכש בשנת 2009 במחיר של 58,000$ ובוצע בו שיפוץ של 16,000$ נוספים. כטבעו של
השוק, הנכס נרכש מתחת למחירו לאור היעדר קונים זמינים באותה תקופה - עיצומו שלהמשבר.

נכס זה נמכר לפני כחודשיים במחיר של 325,000$. מצרף את גרף השתנות המחירים לנכס זה
בעשור האחרון (Zillow):

 
עסקה זו מגלמת תשואה של מאות אחוזים (שכאמור מתווספת לתשואה השוטפת
מהשכרת הנכס) ומיישמת את כל עקרונות ההשקעה בנדל"ן עליהם אני ממליץ:

1.   רכישה בעיצומו של משבר - כל עוד שורר מצב של חוסר וודאות

2.   ביצוע שיפוץ שיאפשר תקופה רגועה של השכרה

3.   אחזקה של הנכס לתקופה ארוכה (7 שנים ומעלה)

4.   הכלה של קשיים בשכירות לאורך התקופה - במקרה וככל שקיימים (לא למכור את הנכס כתוצאה משוכר לא משלם או ירידה בתקבולים)

5.   מכירה בתקופת רגיעה ושיא כמו שניתן לראות בבירור בתרשימים האנגלי והאמריקאי שהוצגו לעיל, שווקי נדל"ן במדינות מערביות מתנהגים בצורה סינוסואידלית, קרי, עולים ויורדים אך קו המגמה הכללי לאורך זמן הוא לעולם חיובי. הנדל"ן למגורים, במיוחד במרכזי הערים, הוא מוצר במחסור שבטווח הבינוני-ארוך תמיד מצופה לגידול בביקושים הנובע מגידול באוכלוסיה ומשיפורים כלכליים וטכנולוגיים. ערים חזקות עם ביקושים ערים לעולם יציגו עליות מחירים, שכירות וסחירות: מדריד, תל אביב, ניו יורק, לונדון.

נעיף מבט על אזור קרוב לכולנו - שוק הדיור בישראל. בשתיים עשרה השנים האחרונות חווינו שלושה 'סבבים' של חוסר וודאות: משבר 2008, המחאה החברתית ב-2011 וחוק מע"מ אפס של לפיד. בשלושת המקרים ארכה תקופתה חוסר הוודאות כשישה חודשים בלבד בכל פעם, כלומר, מיד עם הכניסה לתקופת חוסר הוודאות חל קיפאון בכמות העסקאות שגררה ירידות מחירים כאלו ואחרות (תלוי עוצמת המשבר/חוסר הוודאות, בחלק מהמקרים נקודתיות) ומייד לאחריה החל השוק לתקן את עצמו בעליות חדות תוך פיצוי על תקופת הקפאון.

חשוב להבין שהמשבר צפוי לפגוע בכל שוק בצורה שונה. לדוגמא, השוק הישראלי נמצא כיום במצב של עודף ביקושים אל מול חוסר בנכסים (היצע) ולכן שיעור הירידה במחירים צפוי להיות מתון. גם ירידה של אחוזים בודדים יכול להסתכם בעשרות ואולי אף במאות אלפי שקלים לדירה.

מי שירכוש בתקופה זו דירה בישראל יהנה מ'שוק של קונים' (כלומר, כוחו של הקונה גדול משל המוכר) ובמיוחד יהנה מגל העליות שיבוא לאחריו.

מי שבוחר ברכישה מחוץ לגבולות המדינה יכול להנות מפערי מחיר ותנודתיות גבוהה יותר.

לסיכום, כל משבר פיננסי הוא לעולם משבר חדש ושונה - הוא אינו דומה לקודמו. כך גם משבר הקורונה אותו אנו חווים.
ככל שהמשבר עמוק יותר כך תגדל תקופת חוסר הוודאות אך המודל המדובר ישמר.

מי מאיתנו שמסתובב תמידית בתיק עם 'מטריה ומעיל', קרי, נכונות לבצע השקעה ויתרות מזומנים, יוכל לנצל את המשבר הנוכחי ולהרוויח ממנו בגדול. מי שמחכה להתבהרות ולהבנה כללית של כיוון השוק, חשוב שיבין שרוב השוק יחכה איתו ולכן סביר שיאבד את היתרון היחסי.

בהנחה שלא צפוי לנו משבר נוסף בסדר גודל של 2008 או משבר הקורונה, תקופת הזמן של החודשים הקרובים מהווה את חלון הזמן הטוב ביותר לרכישת נכס להשקעה או דיור בעשור הקרוב.

אסיים בציטוט של מארק טווין:
" בעוד עשרים שנה מהיום, תהיו יותר מאוכזבים מהדברים שלא עשיתם, יותר מאשר
אלה שכן. הסירו את החבלים. הפליגו מחוף המבטחים. תיפסו את רוחות הסחר במפרשים "



חיי לוי

 


חזרה לרשימת המאמרים
השקעה בעיתות משבר

רוצה להשיג עצמאות כלכלית?